Baugenehmigung und Genehmigungsverfahren
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) sieht für die Verwirklichung von Bauvorhaben vier unterschiedliche Möglichkeiten vor. Eine Wahlfreiheit für die Bauherren besteht allerdings nicht.
In allen Verfahrensarten sind der Bauherr, der Entwurfsverfasser und alle am Bau Beteiligten für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften eigenverantwortlich zuständig.
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Vereinfachtes Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO
Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Baugenehmigung. Der Prüfungsumfang hängt von der Art des Vorhabens ab. So wird im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nur ein Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen geprüft. Im Übrigen ist der Bauherr gemeinsam mit dem Entwurfsverfasser für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen verantwortlich. Der Bauantrag ist durch einen zugelassenen Bauvorlageberechtigten mit allen notwendigen Unterlagen vorzulegen.
Unser Leitfaden für Bauherren und Entwurfsverfasser soll dabei helfen, die erforderlichen Bauvorlagen vollständig einzureichen.
Den Ablauf eines vereinfachten Genehmigungsverfahrens haben wir für Sie in einem Schema zusammengefasst.
Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO
Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen Sonderbau, liegt der Prüfung die gesamte Bandbreite des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts zugrunde.
Die einzelnen Sonderbautatbestände sind in Art. 2 Abs. 4 BayBO geregelt. Dies sind Anlagen und Räume, die wegen ihrer Höhe, Größe, der Zahl oder Schutzbedürftigkeit ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen.
Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO
Die Behandlung im Freistellungsverfahren ist nur möglich, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt und dessen Festsetzungen vollständig entspricht.
Außerdem müssen sonstige Bauvorschriften eingehalten werden und die Erschließung gesichert sein. Eine Genehmigungsfreistellung kommt für Sonderbauten nicht in Frage; hier ist der vollumfängliche Prüfumfang gem. Art. 60 BayBO zu durchlaufen (s. o.).
Von der Genehmigung freigestellt sind ebenfalls Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen für Wohnzwecke, einschließlich die Errichtung von Dachgauben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Voraussetzung hierfür ist, dass sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Des Weiteren darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Hierfür ist ein Bauantrag mit entsprechenden Unterlagen bei uns einzureichen. Unseren Leitfaden für einen vollständigen Bauantrag finden Sie hier. Der Bauantrag ist durch einen zugelassenen Bauvorlageberechtigten mit allen notwendigen Unterlagen vorzulegen.
Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO
Unter die Verfahrensfreiheit können einfachere Bauvorhaben, wie z. B. Garagen, Gartenhäuser oder Einfriedungen, fallen. Da die Zulässigkeit von baulichen Anlagen unter anderem im Bebauungsplan geregelt wird und die Grenze zur Genehmigungspflicht fließend ist, empfehlen wir Ihnen, vor der Errichtung solcher vermeintlich verfahrensfreier baulicher Anlagen mit unseren Mitarbeitern Kontakt aufzunehmen. Dies kann Ihnen im Zweifelsfall die spätere Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder Beseitigung sowie ein Bußgeld ersparen. Der Bauherr bleibt für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich und muss selbst prüfen, ob für das Bauvorhaben möglicherweise eine andere Genehmigung benötigt wird.
Für mehr Informationen lesen Sie bitte unser Merkblatt.
Vorbescheid nach Art. 71 BayBO
Der Bauherr kann vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens über einzelne Fragen seines Bauvorhabens entscheiden lassen. Die Bauaufsichtsbehörde überprüft diese Fragen und beantwortet sie rechtsverbindlich im Vorbescheid. Hierzu ist ein Antrag auf Vorbescheid einzureichen, der den Anforderungen an einen Bauantrag entspricht.
Abweichungen, Befreiungen und Ausnahmen
Wenn das Bauvorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung oder von bauordnungsrechtlichen Anforderungen abweicht, ist zusammen mit dem Bauantrag ein Abweichungsantrag zu stellen. Eine Abweichung bzw. Befreiung kann jedoch nur in begründeten Einzelfällen erteilt werden.
Bedarf das Vorhaben keiner Baugenehmigung, werden jedoch bauordnungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht eingehalten, ist ein isolierter Antrag auf Abweichung bzw. Befreiung oder Ausnahme zu stellen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Merkblatt.
